更新时间:2025-05-04 20:42 发布:2024-10-09 15:16 文章来源：北京圣运律师事务所
陈某在当地有一处宅基地，其在2016年取得相关部门核发的宅基地登记卡及《集体土地建设用地使用证》。后来该房屋被纳入到了征收范围内。但是在具体实施过程中，相关部门认为陈某取得的《集体土地建设用地使用证》不合法，不能按照宅基地予以补偿，只能按照非宅基地进行补偿，双方就补偿事宜未达成一致。
2020年9月4日，相关部门向陈某送达了《强制拆除决定书》。一天后，相关部门组织人员将陈某房屋及其地上附属物全部强制拆除。对此，陈某认为，相关部门的行为严重侵害了自己的合法权益，于是在律师的帮助下向法院提起了行政诉讼，请求确认相关部门强制拆除某房屋的行为违法。
针对本案，法院认为，本案的争议焦点是相关部门将陈某所建房屋均按照违法建筑予以拆除是否合法。根据相关的法律规定，农村建设项目依法应当取得规划许可。但是，基于村民住宅用于满足村民基本生活需要这一特殊性，行政法规同时要求行政机关应责令相对人补办手续。这一制度设计考虑了农村地区长期以来村民在宅基地上建房“重用地审批，轻规划审批”的历史沿革、实践情况，因此，意义重大。本案中，相关部门并没有责令陈某补办手续，而是径行要求陈某在1日内自行拆除，并在短时间内实施强制拆除行为，违反了有关规定。
再者，与一般的违法占地建房行为不同，本案中，陈某已经取得了集体土地建设用地使用证。虽然该使用证中未填写文号、日期，亦未加盖有权机关印章，在形式上存在一定的欠缺，但是该欠缺并非是陈某造成的。因此，陈某取得的集体土地建设用地使用证后基于对政府的信赖进行建设，具有一定的合理性。
另外，根据土地管理法第六十二条的规定，农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准，其中涉及占用农用地的，需要依照本法第四十四条规定办理审批手续。本案中，相关部门是目前村民住宅用地的审核批准机关。相关部门在棚改启动后，相关部门针对陈某持有的存在问题的《集体土地建设用地使证》，其作为审核批准机关，应当要积极履行职责，确保陈某一户的合法利益不受侵害。但现在，相关部门在未完善相关手续的前提下径行拆除涉案建筑物存在以拆违代拆迁的嫌疑。
最后，村民在未取得规划许可手续的情况下在宅基地上建房是xx农村地区长期以来的普遍情况，绝非陈某一例。相关部门对此予以区别对待，不仅损害了政府公信力，而且置村民合法利益于不顾，不具有可取性。
而且，根据《行政强制法》中的规定，对违法建筑物、构筑物等需要强制拆除的，应当要由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除，当事人在法定期限内不申请行政复议或是提起行政诉讼，又不自行拆除的，行政机关才可以依法强制拆除。并且在实施强制拆除前还应当制作笔录并录像。
本案中，相关部门在陈某针对《限期拆除决定书》申请行政复议或者提起行政诉讼的法定期限尚未届满的情况下就实施强制拆除行为，且在拆除时未依照相关规定制作笔录及物品清单，故相关部门实施的强制拆除行为明显违反了法定程序。
最终，法院判决确认相关部门强制拆除陈某房屋及地上附属物的行为违法。
在征地拆迁中，相关部门将房屋认定为违法建筑或是危房的情形时有发生，但这很有可能只是征收方一种促进拆迁的“套路”。因此，被征收人在遇到相关部门以未办理相关规划手续等为由，在未就补偿事宜达成一致的情况下，将房屋认定为违法建筑或是危房且拆除时，一定要提高警惕，及时地咨询专业律师，依法维护自己的合法权益。
来源：最高人民法院
关于印发《生态环境损害赔偿管理规定》的通知
各省、自治区、直辖市人民政府，新疆生产建设兵团：
《生态环境损害赔偿管理规定》已经中央全面深化改革委员会审议通过。现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
生态环境部 最高人民法院
最高人民检察院 科技部
公安部 司法部
财政部 自然资源部
住房和城乡建设部 水利部
农业农村部 卫生健康委
市场监管总局 林草局
2022年4月26日
生态环境损害赔偿管理规定
第一章 总 则
第一条 为规范生态环境损害赔偿工作，推进生态文明建设，建设美丽中国，根据《生态环境损害赔偿制度改革方案》和《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国环境保护法》等法律法规的要求，制定本规定。
第二条 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，深入贯彻习近平生态文明思想，坚持党的全面领导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持依法治国、依法行政，以构建责任明确、途径畅通、技术规范、保障有力、赔偿到位、修复有效的生态环境损害赔偿制度为目标，持续改善环境质量，维护国家生态安全，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要，建设人与自然和谐共生的美丽中国。
第三条 生态环境损害赔偿工作坚持依法推进、鼓励创新，环境有价、损害担责，主动磋商、司法保障，信息共享、公众监督的原则。
第四条 本规定所称生态环境损害，是指因污染环境、破坏生态造成大气、地表水、地下水、土壤、森林等环境要素和植物、动物、微生物等生物要素的不利改变，以及上述要素构成的生态系统功能退化。
违反国家规定造成生态环境损害的，按照《生态环境损害赔偿制度改革方案》和本规定要求，依法追究生态环境损害赔偿责任。
以下情形不适用本规定：
（一）涉及人身伤害、个人和集体财产损失要求赔偿的，适用《中华人民共和国民法典》等法律有关侵权责任的规定；
（二）涉及海洋生态环境损害赔偿的，适用海洋环境保护法等法律及相关规定。
第五条 生态环境损害赔偿范围包括：
（一）生态环境受到损害至修复完成期间服务功能丧失导致的损失；
（二）生态环境功能永久性损害造成的损失；
（三）生态环境损害调查、鉴定评估等费用；
（四）清除污染、修复生态环境费用；
（五）防止损害的发生和扩大所支出的合理费用。
第六条 国务院授权的省级、市地级政府（包括直辖市所辖的区县级政府，下同）作为本行政区域内生态环境损害赔偿权利人。赔偿权利人可以根据有关职责分工，指定有关部门或机构负责具体工作。
第七条 赔偿权利人及其指定的部门或机构开展以下工作：
（一）定期组织筛查案件线索，及时启动案件办理程序；
（二）委托鉴定评估，开展索赔磋商和作为原告提起诉讼；
（三）引导赔偿义务人自行或委托社会第三方机构修复受损生态环境，或者根据国家有关规定组织开展修复或替代修复；
（四）组织对生态环境修复效果进行评估；
（五）其他相关工作。
第八条 违反国家规定，造成生态环境损害的单位或者个人，应当按照国家规定的要求和范围，承担生态环境损害赔偿责任，做到应赔尽赔。民事法律和资源环境保护等法律有相关免除或者减轻生态环境损害赔偿责任规定的，按相应规定执行。
赔偿义务人应当依法积极配合生态环境损害赔偿调查、鉴定评估等工作，参与索赔磋商，实施修复，全面履行赔偿义务。
第九条 赔偿权利人及其指定的部门或机构，有权请求赔偿义务人在合理期限内承担生态环境损害赔偿责任。
生态环境损害可以修复的，应当修复至生态环境受损前的基线水平或者生态环境风险可接受水平。赔偿义务人根据赔偿协议或者生效判决要求，自行或者委托开展修复的，应当依法赔偿生态环境受到损害至修复完成期间服务功能丧失导致的损失和生态环境损害赔偿范围内的相关费用。
生态环境损害无法修复的，赔偿义务人应当依法赔偿相关损失和生态环境损害赔偿范围内的相关费用，或者在符合有关生态环境修复法规政策和规划的前提下，开展替代修复，实现生态环境及其服务功能等量恢复。
第十条 赔偿义务人因同一生态环境损害行为需要承担行政责任或者刑事责任的，不影响其依法承担生态环境损害赔偿责任。赔偿义务人的财产不足以同时承担生态环境损害赔偿责任和缴纳罚款、罚金时，优先用于承担生态环境损害赔偿责任。
各地可根据案件实际情况，统筹考虑社会稳定、群众利益，根据赔偿义务人主观过错、经营状况等因素分类处置，探索分期赔付等多样化责任承担方式。
有关国家机关应当依法履行职责，不得以罚代赔，也不得以赔代罚。
第十一条 赔偿义务人积极履行生态环境损害赔偿责任的，相关行政机关和司法机关，依法将其作为从轻、减轻或者免予处理的情节。
对生效判决和经司法确认的赔偿协议，赔偿义务人不履行或者不完全履行义务的，依法列入失信被执行人名单。
第十二条 对公民、法人和其他组织举报要求提起生态环境损害赔偿的，赔偿权利人及其指定的部门或机构应当及时研究处理和答复。
第二章 任务分工
第十三条 生态环境部牵头指导实施生态环境损害赔偿制度，会同自然资源部、住房和城乡建设部、水利部、农业农村部、国家林草局等相关部门负责指导生态环境损害的调查、鉴定评估、修复方案编制、修复效果评估等业务工作。科技部负责指导有关生态环境损害鉴定评估技术研究工作。公安部负责指导公安机关依法办理涉及生态环境损害赔偿的刑事案件。司法部负责指导有关环境损害司法鉴定管理工作。财政部负责指导有关生态环境损害赔偿资金管理工作。国家卫生健康委会同生态环境部开展环境健康问题调查研究、环境与健康综合监测与风险评估。市场监管总局负责指导生态环境损害鉴定评估相关的计量和标准化工作。
最高人民法院、最高人民检察院分别负责指导生态环境损害赔偿案件的审判和检察工作。
第十四条 省级、市地级党委和政府对本地区的生态环境损害赔偿工作负总责，应当加强组织领导，狠抓责任落实，推进生态环境损害赔偿工作稳妥、有序进行。党委和政府主要负责人应当履行生态环境损害赔偿工作第一责任人职责；党委和政府领导班子其他成员应当根据工作分工，领导、督促有关部门和单位开展生态环境损害赔偿工作。
各省级、市地级党委和政府每年应当至少听取一次生态环境损害赔偿工作情况的汇报，督促推进生态环境损害赔偿工作，建立严考核、硬约束的工作机制。 第三章 工作程序
第十五条 赔偿权利人应当建立线索筛查和移送机制。
赔偿权利人指定的部门或机构，应当根据本地区实施方案规定的任务分工，重点通过以下渠道定期组织筛查发现生态环境损害赔偿案件线索：
（一）中央和省级生态环境保护督察发现的案件线索；
（二）突发生态环境事件；
（三）资源与环境行政处罚案件；
（四）涉嫌构成破坏环境资源保护犯罪的案件；
（五）在生态保护红线等禁止开发区域、国家和省级国土空间规划中确定的重点生态功能区发生的环境污染、生态破坏事件；
（六）日常监管、执法巡查、各项资源与环境专项行动发现的案件线索；
（七）信访投诉、举报和媒体曝光涉及的案件线索；
（八）上级机关交办的案件线索；
（九）检察机关移送的案件线索；
（十）赔偿权利人确定的其他线索渠道。
第十六条 在全国有重大影响或者生态环境损害范围在省域内跨市地的案件由省级政府管辖；省域内其他案件管辖由省级政府确定。
生态环境损害范围跨省域的，由损害地相关省级政府共同管辖。相关省级政府应加强沟通联系，协商开展赔偿工作。
第十七条 赔偿权利人及其指定的部门或机构在发现或者接到生态环境损害赔偿案件线索后，应当在三十日内就是否造成生态环境损害进行初步核查。对已造成生态环境损害的，应当及时立案启动索赔程序。
第十八条 经核查，存在以下情形之一的，赔偿权利人及其指定的部门或机构可以不启动索赔程序：
（一）赔偿义务人已经履行赔偿义务的；
（二）人民法院已就同一生态环境损害形成生效裁判文书，赔偿权利人的索赔请求已被得到支持的诉讼请求所全部涵盖的；
（三）环境污染或者生态破坏行为造成的生态环境损害显著轻微，且不需要赔偿的；
（四）承担赔偿义务的法人终止、非法人组织解散或者自然人死亡，且无财产可供执行的；
（五）赔偿义务人依法持证排污，符合国家规定的；
（六）其他可以不启动索赔程序的情形。
赔偿权利人及其指定的部门或机构在启动索赔程序后，发现存在以上情形之一的，可以终止索赔程序。
第十九条 生态环境损害索赔启动后，赔偿权利人及其指定的部门或机构，应当及时进行损害调查。调查应当围绕生态环境损害是否存在、受损范围、受损程度、是否有相对明确的赔偿义务人等问题开展。调查结束应当形成调查结论，并提出启动索赔磋商或者终止索赔程序的意见。
公安机关在办理涉嫌破坏环境资源保护犯罪案件时，为查明生态环境损害程度和损害事实，委托相关机构或者专家出具的鉴定意见、鉴定评估报告、专家意见等，可以用于生态环境损害调查。
第二十条 调查期间，赔偿权利人及其指定的部门或机构，可以根据相关规定委托符合条件的环境损害司法鉴定机构或者生态环境、自然资源、住房和城乡建设、水利、农业农村、林业和草原等国务院相关主管部门推荐的机构出具鉴定意见或者鉴定评估报告，也可以与赔偿义务人协商共同委托上述机构出具鉴定意见或者鉴定评估报告。
对损害事实简单、责任认定无争议、损害较小的案件，可以采用委托专家评估的方式，出具专家意见；也可以根据与案件相关的法律文书、监测报告等资料，综合作出认定。专家可以从市地级及以上政府及其部门、人民法院、检察机关成立的相关领域专家库或者专家委员会中选取。鉴定机构和专家应当对其出具的鉴定意见、鉴定评估报告、专家意见等负责。
第二十一条 赔偿权利人及其指定的部门或机构应当在合理期限内制作生态环境损害索赔磋商告知书，并送达赔偿义务人。
赔偿义务人收到磋商告知书后在答复期限内表示同意磋商的，赔偿权利人及其指定的部门或机构应当及时召开磋商会议。
第二十二条 赔偿权利人及其指定的部门或机构，应当就修复方案、修复启动时间和期限、赔偿的责任承担方式和期限等具体问题与赔偿义务人进行磋商。磋商依据鉴定意见、鉴定评估报告或者专家意见开展，防止久磋不决。
磋商过程中，应当充分考虑修复方案可行性和科学性、成本效益优化、赔偿义务人赔偿能力、社会第三方治理可行性等因素。磋商过程应当依法公开透明。
第二十三条 经磋商达成一致意见的，赔偿权利人及其指定的部门或机构，应当与赔偿义务人签署生态环境损害赔偿协议。
第二十四条 赔偿权利人及其指定的部门或机构和赔偿义务人，可以就赔偿协议向有管辖权的人民法院申请司法确认。
对生效判决和经司法确认的赔偿协议，赔偿义务人不履行或不完全履行的，赔偿权利人及其指定的部门或机构可以向人民法院申请强制执行。
第二十五条 对未经司法确认的赔偿协议，赔偿义务人不履行或者不完全履行的，赔偿权利人及其指定的部门或机构，可以向人民法院提起诉讼。
第二十六条 磋商未达成一致的，赔偿权利人及其指定的部门或机构，应当及时向人民法院提起诉讼。
第二十七条 赔偿权利人及其指定的部门或机构，应当组织对受损生态环境修复的效果进行评估，确保生态环境得到及时有效修复。
修复效果未达到赔偿协议或者生效判决规定修复目标的，赔偿权利人及其指定的部门或机构，应当要求赔偿义务人继续开展修复，直至达到赔偿协议或者生效判决的要求。 第四章 保障机制
第二十八条 完善从事生态环境损害鉴定评估活动机构的管理制度，健全信用评价、监督惩罚、准入退出等机制，提升鉴定评估工作质量。
省级、市地级党委和政府根据本地区生态环境损害赔偿工作实际，统筹推进本地区生态环境损害鉴定评估专业力量建设，满足生态环境损害赔偿工作需求。
第二十九条 国家建立健全统一的生态环境损害鉴定评估技术标准体系。
科技部会同相关部门组织开展生态环境损害鉴定评估关键技术方法研究。生态环境部会同相关部门构建并完善生态环境损害鉴定评估技术标准体系框架，充分依托现有平台建立完善服务于生态环境损害鉴定评估的数据平台。
生态环境部负责制定生态环境损害鉴定评估技术总纲和关键技术环节、基本生态环境要素、基础方法等基础性技术标准，商国务院有关主管部门后，与市场监管总局联合发布。
国务院相关主管部门可以根据职责或者工作需要，制定生态环境损害鉴定评估的专项技术规范。
第三十条 赔偿义务人造成的生态环境损害无法修复的，生态环境损害赔偿资金作为政府非税收入，实行国库集中收缴，全额上缴本级国库，纳入一般公共预算管理。赔偿权利人及其指定的部门或机构根据磋商协议或生效判决要求，结合本区域生态环境损害情况开展替代修复。
第三十一条 赔偿权利人及其指定的部门或机构可以积极创新公众参与方式，邀请相关部门、专家和利益相关的公民、法人、其他组织参加索赔磋商、索赔诉讼或者生态环境修复，接受公众监督。
生态环境损害调查、鉴定评估、修复方案编制等工作中涉及公共利益的重大事项，生态环境损害赔偿协议、诉讼裁判文书、赔偿资金使用情况和生态环境修复效果等信息应当依法向社会公开，保障公众知情权。
第三十二条 建立生态环境损害赔偿工作信息和重大案件信息的报告机制。
省级生态环境损害赔偿制度改革工作领导小组办公室于每年1月底前，将本地区上年度工作情况报送生态环境部。生态环境部于每年3月底前，将上年度全国生态环境损害赔偿工作情况汇总后，向党中央、国务院报告。
第三十三条 生态环境损害赔偿工作纳入污染防治攻坚战成效考核以及环境保护相关考核。
生态环境损害赔偿的突出问题纳入中央和省级生态环境保护督察范围。中央和省级生态环境保护督察发现需要开展生态环境损害赔偿工作的，移送有关地方政府依照本规定以及相关法律法规组织开展索赔。
建立重大案件督办机制。赔偿权利人及其指定的部门或机构应当对重大案件建立台账，排出时间表，加快推进。
第三十四条 赔偿权利人及其指定的部门或机构的负责人、工作人员，在生态环境损害赔偿过程中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等情形的，按照有关规定交由纪检监察机关依纪依法处理，涉嫌犯罪的，移送司法机关，依法追究刑事责任。
第三十五条 对在生态环境损害赔偿工作中有显著成绩，守护好人民群众优美生态环境的单位和个人，按规定给予表彰奖励。
第五章 附 则
第三十六条 本规定由生态环境部会同相关部门负责解释。
第三十七条 本规定中的期限按自然日计算。
第三十八条 本规定自印发之日起施行。法律、法规对生态环境损害赔偿有明确规定的，从其规定。
生活中，不是每个人都能够拥有一套属于自己的房屋的（房屋所有权属于自己），有的人可能要为此奋斗一辈子才会拥有。所以，绝大多数老百姓，尤其是相对较年轻的人，经常会为了方便生活、上班所以选择租房生活，当然也有的为了更好的生活，便会承租别人的厂房、土地搞生产经营。
但是随着社会不断的发展、城市不断地建设，越来越多的房屋被相关部门征收了，这其中就包括性质是经营性的房屋，房屋（包括厂房、小商铺、小企业等）被因公共利益等需要被征收，这就造成承租人无法继续经营使用，无法继承居住在该承租屋内，房屋租赁合同无法继续履行的局面，一旦因征收造成经营性用房全面停产，那自然就会给承租人带来巨大的损失。但是问题来了，由于房屋所有权不是承租人所有，那么，当这类房屋因公共利益需要被征收时，作为承租人，其是否可以获得拆迁补偿呢？
在回答这个问题之前，我们先来看一下，《国有土地上房屋征收与补偿条例》针对房屋征收补偿是如何规定的，根据该《条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人，即被征收人给予公平合理的补偿。第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
从上述这两条规定中我们可以了解到，首先无论征收的是企业（老旧工厂）还是个人的房屋，均需要给予被征收人公平的补偿，包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费、搬迁费、奖励费等。
不过，需要注意的是，这里的被征收人往往指的是拥有房屋产权的人，并非指承租人，而且多数情况下，征收部门在谈拆迁补偿时，也往往与会直接跳过承租人，与房屋所有权人进行谈判（实践中，这种情况并不少，北京圣运律师就代理过这样的案子），那么此时可能就会有很多人表示，法律既然规定房屋拆迁补偿是给予房屋所有权人，那拆迁补偿肯定就没有承租人啥事了，毕竟房屋所有权并不归承租人的。
对于承租人有没有拆迁补偿一事并不能过于笼统的决定，不能说房屋所有权人并非承租人，房屋在遇上拆迁时，承租人就没有任何补偿了，尤其是在征收时，房屋处在正常经营的情况下，一律以不是房屋所有权人为由，对承租人不予补偿，这是说不过去的，这对承租人来说是很不公平的。
住房和城乡建设部
关于修改《建筑工程施工许可管理办法》等三部规章的决定
《住房和城乡建设部关于修改<建筑工程施工许可管理办法>等三部规章的决定》已经2021年1月26日第16次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
住房和城乡建设部部长 王蒙徽
2021年3月30日
城市房地产抵押管理办法
（1997年5月9日建设部令第56号发布，根据2001年8月15日建设部令第98号、2021年3月30日住房和城乡建设部令第52号修改）
第一章 总则
第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章 房地产抵押权的设定
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以外商投资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
第三章 房地产抵押合同的订立
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）债务人履行债务的期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任；
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
第四章 房地产抵押登记
第三十条 房地产抵押合同自签订之日起３０日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起７日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起１５日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第五章 抵押房地产的占用与管理
第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第三十九条 抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
第六章 抵押房地产的处分
第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条 本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。
第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
法律、法规另有规定的依照其规定。
第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：
（一）抵押权人请求中止的；
（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；
（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；
（五）其他应当中止的情况。
第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
第七章 法律责任
第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职位上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。
合理合法的征收程序不仅能够在最有效的时间内完成征收项目，也能更好的提高人们的生活水平。但是，在面临多种形式的征地拆迁中，还有一些地方，为了更快的完成工作，却未能给被征收人带来应有的福利待遇。那么今天便来谈一谈在征收过程中征收部门经常使用的拆迁套路，你遇到了吗？
合法建筑变成违章建筑
征收行为是一场官民的博弈，作为百姓而言，本是支持国家的改造政策，却由于种种原因导致补偿标准过低，影响到正常生活而拒绝签订补偿协议。征收部门为了早日完成搬迁目标，甚至将百姓的合法建筑直接认定为违章建筑，并责令被征收人限期拆除，否则将实施强制拆除。
补偿低，搬迁奖励高
某些地方实施征收，在征收开始时给出的征收补偿标准比较低，却以给高额的奖励金形式，鼓励、诱惑被征收人尽快搬迁，一些被征收人经常听信了征收方的话，为了高额的奖励金，主动签字，最后才发觉房屋的补偿款明显低于应得的补偿，但因为协议已签，很难挽回损失。所以，千万不要被蝇头小利冲昏了头脑，最终利益反到受到损失。
以租代征
村委会常常会以租赁土地的名义每年支付给百姓租金，然后再通过各种方式改变土地用途，再将土地交付给开发商进行商业开发，获取高额利润。而在开发商获取高额利润的同时，百姓的权利又该如何维护呢，因此，当有相关人员以支付租金的方式向你进行土地租赁时，一定要提高警惕，避免落入他们的圈套。
空白协议
除了以上所说的几种情况，还存在着征收部门找被征收人签订空白协议的情况，签字之前，征收部门各种口头保证，而一旦被征收人在空白协议上签了字，征收部门的工作人员立即变了脸，日后在空白协议上添加内容，被征收人都无从可知，直到推土机开进家门的那一刻，才后悔莫及。签订空白协议是一些征收部门在征收过程中使用的惯常手段，而在当事人签订了空白协议后，就处于被动状态，如果想在日后的维权过程中推翻已签字的协议，这样的几率在实践过程中是极低的，因此，在征收过程中，签订任何文件都必须看清文件内容，切勿签订空白文件，置自己于被动之地。
不配合征收，强制执行
面对征收部门的强势，许多被征收人可能会选择“冷处理”，即便是收到征收部门的文件，也选择置之不理，直到征收部门上门对房屋进行拆除，一些被征收人可能会选择反抗，这时，征收部门便趁机以妨碍公务的名义将被征收人带走，所以，面对强制执行时要保持冷静的头脑，当收到不合理的文件时，尽早向相关部门提出疑问。
最后，遇到征地拆迁问题时，被征收人首先要保证自身安全，其次，对于征收部门所下发的文件要看仔细阅读文件内容，发现不合法、不合理的情况时及时提起法律程序。如果在征收过程中存在疑问，必要时可以寻求专业律师的帮助。
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文章来源参考：【头条】北京圣运律师谈未取得规划许可就按“违建”拆除？法院谈存在以“拆违”代拆迁的嫌疑，
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