北京市北京圣运律师事务所谈模拟征收就能随意签协议了？不认真对待，小心吃大亏，模拟征拆是什么意思:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京市北京圣运律师事务所谈模拟征收就能随意签协议了？不认真对待，小心吃大亏，模拟征拆是什么意思

更新时间:2025-05-04 18:05 发布:2024-10-11 16:45 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京市北京圣运律师事务所谈模拟征收就能随意签协议了？不认真对待，小心吃大亏,模拟拆迁（征收）、预签协议、预征收是征地拆迁中常见的几种模式，尤其是在棚户区改造和旧城改造中。实践中，许多老百姓都会将模拟拆迁（征收）和普通的征地拆迁相混淆，认

北京市北京圣运律师事务所谈模拟征收就能随意签协议了？不认真对待，小心吃大亏，模拟征拆是什么意思

一、北京市北京圣运律师事务所谈模拟征收就能随意签协议了？不认真对待，小心吃大亏，模拟征拆是什么意思

　　模拟拆迁（征收）、预签协议、预征收是征地拆迁中常见的几种模式，尤其是在棚户区改造和旧城改造中。实践中，许多老百姓都会将模拟拆迁（征收）和普通的征地拆迁相混淆，认为反正都是拆迁，没有啥区别，所以便稀里糊涂地签订了补偿协议，但大家不知道的是，这种模拟拆迁，预签协议其实存在很大的漏洞，稍有不慎，都会导致自己合法权益被侵害。

　　李先生等人是江苏省某市村民，后来房屋被征收，但是补偿却极其的不合理，于是便没有签订补偿协议，后来拆迁方为了达到拆房拿地的目的，便逼迫老百姓签订空白协议，协议上仅有数额极少的货币补偿，根本不能反映房屋的真实价值。随后，李先生等人联系到了北京圣运律师，经过北京圣运律师的分析，李先生等人委托北京圣运律师帮助其维护自己的合法权益。

　　北京圣运律师介入案件后，第一时间赶往李先生所在地进行了走访、调查，并指导李先生等人向相关部门邮寄了政府信息公开申请书，申请公开与此次征收相关的材料，但是通过所获得的材料北京圣运律师发现，此次征收存在严重的违法行为，目前该案正在办理中。

　　我们都知道，新土地管理法和土地管理法实施条例施行以后，征收补偿和征收程序都发生了很大的变化，以往是相关部门在拿到征地批文之后才可以组织实施征收，但是自新土地管理法实施后，相关部门需要先发布模拟征收土地公告，且由拆迁方找拟征收地段的被征收人协商补偿事宜并签订补偿协议之后，相关部门才会发布征地批文批准征地。

　　也就是说，模拟征收，只有签订补偿协议的人数达到一定比例时，那么拆迁方才能获得有关部门下发的批准文件，在拿到这个文件后才能正式组织实施征收工作，否则不得进行征收。而且这在地方法律法规中也有明确的规定

　　上海相关的法律中规定，因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

　　《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知中规定，实行旧城区改造的，启动房屋征收程序前，先进行协商。总户数超过95%且房屋所有权总面积过三分之二的房屋所有权人明确同意改造的，方可纳入旧城区改造范围，在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，由区(市)县政府作出征收决定;在签约期限内，签约比例未达到规定比例的，终止征收程序。

　　附生效条件的补偿协议一经生效，即产生法律效力，不再另行签订征收补偿协议。签约比例根据项目实际情况确定，但不得低于95%。

　　从上述的地方法律法规中我们也可以看到，当签约人数达到一定比例时，那么相关部门才可以实施征收，且所签协议也会转为“正式”，若达不到一定的比例，那么征收程序便会终止，所签协议自然也就无效。因此，实践中常有个别拆迁方为了尽快拿到相关批准文件，完成征收，就会逼迫被拆迁人签订安置补偿协议，达到拆迁的最终目的。

　　对此，北京圣运律师要说的是，如果您正在经历着棚户区改造、城中村改造等，那么对于这些项目中的“模拟征收”行为都要提高警惕，包括房屋评估、土地现状调查等细节，另外就是，拆迁方要你签订补偿协议时，千万不要听他们的一面之词，也不要听他们说的这只是模拟征收或拆迁，你签上字并不会对自己造成任何的影响，这个协议只有达到一定的签约比例时才能成为正式的，所以你就放心的签吧等之类的话，更不要相信他们的口头承诺，比如你早早地签订协议会有一些奖励，让你先行选定安置房位置等，有的被拆迁人可能在听到正式拆迁后会有奖励费等，于是忽就盲目地，随意地跟随大流签订协议，甚至签订什么都没有写的空白协议，等签约比例达到一定比例，安置补偿协议转成正式的之后，才发现别人的补偿都比自己的高，但此时，由于你已经在协议上签了字，想要维权可能就比较地困难了。所以，遇上模拟征收时，也要认真地对待，可以把它当成是正式的征收来谨慎地签订协议就好，避免让自己吃亏。

　　最后，北京圣运律师还要提醒大家的是，无论是在模拟征收中还是普通的征地拆迁中，只要遇到威逼利诱的情况，一定要及时地咨询专业律师，在律师的帮助下向法院提起诉讼维护自己的合法权益。

二、北京北京圣运拆迁律师谈强制圈地拒不认？法院判了！

三、北京拆迁律师|承租人是否有权获得拆迁补偿

四、北京专业土地征收律师谈以租代征合法吗？

　　“以租代征”从字面意思上来理解就是，拥有土地承包经营权的农民老百姓的土地被村委会（或是其他相关部门）通过租赁的方式将土地流转给相关部门或是单位、开发商。即通过租用农民集体土地进行非农业建设（包括开商方建设商品房等），擅自扩大建设用地规模的行为。再直观一点来说就是，通过租借农民的耕地来达到征地的目的（并永久占用农民的土地）。

　　实践生活中，我们的律师经常会接到老百姓咨询“以租代征”这方面的问题，前不久，就有一位河南商丘的当事人问律师说，他们家的耕地在去年的时候就被征收了（当时并不知道，后来才道其土地被征收），可是其在具体的征收过程中，并没有看到过任何的法律文件，只是听说会每年会给予两三千块钱的补助，也没有相关人员来与自己协商补偿等事宜，直到今年七月份，其才通过别人知道，自己家的土地被村民委员会早在去年的时候就租给别人了，具体用来干什么也不知楚...

　　事实上，农村集体土地征收中这样的情况并不少见，可是实践中，我们律师在办案的过程中发现，许多土地征收项目都没有办理相关的审批手续，而是通过租用老百姓的耕地来实现低成本征收，实现最终的征收目的。

　　那么，通过租赁的方式来实际占用土地是否合法呢？或是者说通过“以租代征”的方式来永久占用农民老百姓依法享有承包土地经营权的土地是否合法呢？

　　答案是当然是不合法的。

　　根据《土地管理法》中的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已经批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　也就是说，土地征收必须要办理农用地转用审批手续，倘若征收的土地为永久基本农田，或是耕地超过了三十五公顷，其他土地超过了七十公顷的话，一般情况下，征收方必须要拿到国务院作出的批复文件之后才可以实际占用土地。

　　倘若是上面我们提到的以外的土地，则需要拿到省、自治区、直辖市人民政府下发的批复文件，之后才可以占用，否则征收则是不合法的。

五、重庆市集体土地征收补偿安置办法

　　重庆市集体土地征收补偿安置办法

　　第一章总则

　　第一条为规范本市农民集体所有的土地（以下简称集体土地）征收的补偿安置工作，保障被征收土地的所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内集体土地征收的补偿、人员安置和住房安置，适用本办法。

　　第三条征收土地应当给予公平、合理补偿，妥善安置被征地农民，保障其合法的财产权益和居住的权利。

　　第四条区县（自治县）人民政府负责本行政区域内集体土地征收补偿安置的组织实施工作。区县（自治县）征地实施机构承担本行政区域内集体土地征收补偿安置具体实施的事务性工作，接受区县（自治县）规划自然资源部门的管理和监督。区县（自治县）规划自然资源、人力社保、公安、农业农村、财政、住房城乡建设、民政等部门，按照各自职责做好集体土地征收补偿安置的相关工作。乡镇人民政府（街道办事处）应当按照区县（自治县）人民政府的要求，做好辖区内集体土地征收补偿安置的相关工作。

　　第五条市规划自然资源、人力社保、公安、农业农村、财政、住房城乡建设、民政等部门，按照各自职责做好本市集体土地征收补偿安置相关工作的监督、协调和指导。市规划自然资源部门所属征地事务机构承担本市集体土地征收补偿安置的相关事务性工作。

　　第二章征地补偿

　　第六条征收集体土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村房屋、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。

　　第七条征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，按照市人民政府制定公布的区片综合地价执行。区片综合地价中，土地补偿费占30%，安置补助费占70%。

　　征收建设用地和未利用地的补偿标准由市人民政府另行制定。

　　第八条征收家庭承包土地的，土地补偿费的80%由农村集体经济组织按照被征收土地面积发放给承包经营户，土地补偿费的20%由农村集体经济组织依法管理和使用；征收未发包土地或者其他方式承包土地的，土地补偿费由农村集体经济组织依法管理和使用。安置补助费按照规定发放给人员安置对象、农村集体经济组织。

　　第九条农村房屋以不动产权属证书记载的合法建筑面积为准，按照重置价格标准补偿。

　　第十条本办法所称其他地上附着物，是指除房屋外的建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等；青苗，是指土地上生长的农作物。补偿方式和标准由市人民政府另行制定。征收林地的林木及附着物的补偿标准，按照国家和本市征收林地的有关规定执行。

　　第十一条有下列情形之一的，不予补偿：

　　（一）违法建（构）筑物；

　　（二）区县（自治县）人民政府发布征收土地预公告后栽种的青苗及花草、树木等附着物；

　　（三）其他不当增加补偿费用的情形。

　　第十二条征收土地预公告发布之日，持有合法证照且从事生产经营活动的，应当综合考虑生产经营年限、规模、类别、搬迁损失、搬迁难易度等因素，对生产经营者一次性给予搬迁补助费，具体标准由区县（自治县）人民政府制定。

　　第三章人员安置

　　第十三条本办法所称人员安置对象应当从征收土地预公告之日计入被征地农村集体经济组织总人口的人员中产生。

　　下列人员计入被征地农村集体经济组织总人口：

　　（一）户口登记在被征地农村集体经济组织所在地，且取得该农村集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（二）因出生、政策性移民将户口登记在被征地农村集体经济组织所在地，且依法享有该农村集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（三）因合法收养、合法婚姻将户口从其他农村集体经济组织迁入并长期在被征地农村集体经济组织生产生活，且依法享有被征地农村集体经济组织土地承包经营权的人员；

　　（四）依法享有被征地农村集体经济组织土地承包经营权的在校大中专学生、现役军士和义务兵、儿童福利机构孤儿、服刑人员；

　　（五）按照本市统筹城乡户籍制度改革有关规定保留征地补偿安置权利的人员；

　　（六）因其他原因，户口从被征地农村集体经济组织所在地迁出进城落户，但长期在被征地农村集体经济组织生产生活，且取得该农村集体经济组织土地承包经营权的人员。

　　第十四条符合本办法第十三条规定但有下列情形之一的人员，不计入被征地农村集体经济组织总人口：

　　（一）征地前已实行征地人员安置的人员；

　　（二）国家机关、人民团体、事业单位等在编在职和退休人员。

　　第十五条农村集体经济组织的土地被全部征收的，按照本办法计入被征地农村集体经济组织总人口的人员全部为人员安置对象。农村集体经济组织的土地被部分征收的，人员安置对象的人数按照被征收土地面积除以被征地农村集体经济组织人均土地面积计算。其中，被征收土地中耕地占比超过农村集体经济组织耕地占比的，人员安置对象人数为按照本款前述方法计算的人数乘以被征收土地中耕地占比再除以农村集体经济组织耕地占比。前款所称人均土地面积为集体土地所有权证登记的土地总面积（不含已被征收的面积）除以按照本办法计入被征地农村集体经济组织总人口数。前款所称农村集体经济组织耕地占比为集体土地所有权证登记的耕地面积（不含已被征收的面积）占土地总面积（不含已被征收的面积）的比例。

　　第十六条具体的人员安置对象由被征地农村集体经济组织按照农户被征地多少和剩余耕地情况在农村集体经济组织总人口中确定，经公示无异议后，报乡镇人民政府（街道办事处）初审，区县（自治县）征地实施机构会同区县（自治县）规划自然资源、人力社保、公安、农业农村等部门复核，区县（自治县）人民政府核准。

　　第十七条区县（自治县）人民政府应当将符合条件的人员安置对象纳入相应的养老等社会保障体系，并安排人员安置对象的社会保障费用，主要用于人员安置对象的养老保险等社会保险缴费补贴。人员安置对象的基本养老保险缴费补贴办法以及社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由市人民政府另行制定。

　　第十八条区县（自治县）人民政府应当组织有关部门将劳动力年龄段内有劳动能力、有就业需求的人员安置对象纳入公共就业服务范围，组织开展就业创业服务活动，促进其就业创业。

　　第四章住房安置

　　第十九条农村集体经济组织的土地被全部征收的，按照本办法计入被征地农村集体经济组织总人口且享有被征地农村集体经济组织宅基地权利的人员全部为住房安置对象。农村集体经济组织的土地被部分征收的，在征收土地预公告之日，持有征地范围内被搬迁住房的不动产权属证书，且按照本办法计入被征地农村集体经济组织总人口的人员为住房安置对象。征地前已实行征地人员安置但住房未被搬迁的人员，在其住房搬迁时纳入住房安置对象范围。

　　第二十条符合本办法第十九条规定但有下列情形之一的人员，不属于住房安置对象：

　　（一）本办法施行前已实行征地住房安置的人员；

　　（二）已享受政策性住房的人员。

　　第二十一条住房安置可以采取农村宅基地自建安置、安置房安置或者货币安置等方式。住房安置对象应当以户为单位统一选择一种安置方式，一处宅基地上的住房计为一户。选择农村宅基地自建安置的，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，以及国家和本市关于宅基地建房的有关规定。

　　第二十二条农村宅基地自建安置的，应当给予自建住房补助，标准由区县（自治县）人民政府制定。

　　第二十三条安置房安置或者货币安置的，住房安置建筑面积标准由市人民政府另行制定。

　　第二十四条住房安置对象夫妻双方均无子女的，实行安置房安置或者货币安置时，可以申请增加15平方米建筑面积的住房。住房安置对象的配偶或者未成年子女，不属于被征地农村集体经济组织总人口范围，但同时符合下列条件的，实行安置房安置或者货币安置时，可以申请15平方米建筑面积的住房，与住房安置对象合并安置：

　　（一）长期居住在被征地范围内；

　　（二）征地前未实行征地住房安置；

　　（三）该家庭无其他住房；

　　（四）不享有其他农村集体经济组织宅基地权利。

　　第二十五条安置房安置的，应安置建筑面积的部分，按照砖混结构房屋的重置价格标准购买。因户型设计等原因，以户为单位，安置房超过应安置建筑面积不满5平方米的部分，按照安置房建安造价的50%购买；超过应安置建筑面积5平方米以上不满10平方米的部分，按照安置房建安造价购买；超过应安置建筑面积10平方米以上的部分，按照住房货币安置价格标准购买。安置房建安造价由区县（自治县）住房城乡建设部门会同规划自然资源部门核定并予公布。因户型设计、住房安置对象意愿等原因，购买安置房未达到应安置建筑面积的，不足部分按照住房货币安置价格标准支付给住房安置对象。

　　第二十六条安置房应当在国有土地上建设。

　　区县（自治县）人民政府应当安排安置房的建设资金、首期物业专项维修资金以及居民用电、自来水、天然气、有线电视的安装费用。

　　第二十七条住房货币安置的，货币安置款额等于住房货币安置价格标准乘以应安置建筑面积。住房货币安置价格标准由区县（自治县）人民政府参照征地范围周边普通商品住房平均价格与砖混结构房屋重置价格标准之差确定。

　　第二十八条住房安置对象合法拥有两处以上（含两处）农村住房的，只在其享有宅基地权利的住房被搬迁时安置1次住房，不得重复安置住房。

　　第二十九条征地搬迁农村住房，应当支付搬迁费，用于被搬迁户搬家及生产生活设施迁移。农村宅基地自建安置的，按照符合宅基地申请条件的人员计算并一次性支付18个月的临时安置费。安置房安置的，按照应安置建筑面积计算并支付自搬迁之月起至安置房交付后6个月止期间的临时安置费。住房货币安置的，按照应安置建筑面积计算并一次性支付12个月的临时安置费。搬迁费和临时安置费标准由区县（自治县）人民政府制定。

　　第五章附则

　　第三十条区县（自治县）人民政府应当结合实际，按照本办法规定制定实施办法，报市人民政府备案。

　　第三十一条无民事行为能力人或者限制民事行为能力人获得的征地补偿安置费用，按照有关规定一次性支付给其法定监护人。

　　第三十二条国家和本市对大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置另有规定的，从其规定。

　　第三十三条本办法自2021年7月1日起施行。1999年1月1日施行的《重庆市征地补偿安置办法》（重庆市人民政府令第55号）同时废止。《重庆市土地管理规定》（重庆市人民政府令第53号）与本办法的规定不一致的，适用本办法。

　　本办法施行前已经确定征地补偿安置方案的项目，按照原政策执行。

来源：彭水县桐楼乡人民政府网站