更新时间:2025-05-04 17:47 发布:2024-10-12 16:32 文章来源：北京圣运律师事务所
想必大家都知道，征地拆迁不仅涉及面广，而且也事关成千上百户人家的自身合法财产。所以呢，在征地拆迁具体实施的过程中，作为一名普通的老百姓（被征收人），我们应该就极有可能发生矛盾、纠纷的一些问题了解透彻，比如如何与征收方签订拆迁协议等。
事实上，实践中也有不少当事人就咨询过拆迁协议问题，你比如“律师，我应该怎么与拆迁方签订补偿协议，签订补偿协议时要注意哪些事项、签订完之后手里需不需要有一份拆迁协议”或是“律师，拆迁方拿着空白协议，上面什么都没有写，只是说让我先签，然后再按照口头上约定的给予补偿，我应不应该签啊”等等。
拆迁协议虽然只是一纸约定，但它却直接决定了被征收人最后的补偿数额，补偿方式等，着实影响着被征收人被征收以后的人生命运。
有的人，总以为拆迁协议无关紧要，只要你单位在，就不怕你不负责，然后拿起笔，不管三七二十七的就签上了自己的大名，事后才发现拆迁补偿安置协议存在漏洞，不合理，后悔不已。但此时，由于你已经签订了补偿协议，想要撤销或是确认该协议无效，那么就比较的困难了。那么，在征地拆迁中，补偿安置协议怎么签才能保证自己的合法权益，或是拆迁补偿能有所提升呢？下面，北京圣运律师就根据办案经验来为大家讲解一下
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。因此，在签订补偿协议时必须要注意以下几点
一、首先空白协议不能签，否则权利无法得到保障
上面的法律法规已经明确了，双方需要就补偿方式、具体的补偿金额、支付补偿款期限、交付安置房期限、违约责任等事项订立协议。所以，实践中，如果征收方让你签订空白协议，就是什么都没有写的协议，那么明显是不合理也不合法的，空白协议是法律上明文禁止的。
而且，最主要的是，一旦签订空白协议，或是协议内容不完整的协议，那么自己的权益势必会得不到保障，实践中，征收方不按协议约定支付补偿款、交付安置房，落实补偿安置的情况时有发生，更何况是空白协议。因此呢，北京圣运律师建议大家，对征收方拿来的拆迁协议一定要仔细地查看，反复地查看，该协议中是否有不合理，内容不完整等漏洞，一经发现，最好拒绝签订。
二、其次，签订协议的主体应是行政机关，而非村委会
上面我们已经讲到了，拆迁事关被征收人权益，所以搞清楚、弄明白与谁签是至关重要的。根据相关的法律规定，一般与被征收人签订补偿协议的主体应是行政机关或是行政机关委托的相关单位、部门。可是，从实践过程中来看，有的村委会会在没有相关部门任何书面委托书的情况下，直接找村民签订补偿安置协议或是其他相关协议，但这样的协议一定会存在很大的风险。
要知道，村委会并非是行政机关，村委会只是民间自治组织，所以其无权作为签订补偿协议的主体与被征收人签订补偿协议。一般与村委会签订的协议是一个民事协议，并非行政协议，一旦事后发生违约、毁约等情况，那么村民只能通过民事诉讼来解决。
因此，北京圣运律师提醒大家，签订补偿协议时一定要弄明白应该与谁签订协议，只有这样才能避免因主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行补偿协议的风险。
三、手里一定要有拆迁协议原件
这一点，我们之前文章中就提到过，签订补偿协议后，被征收人自己手里一定要留有一份协议原件，一旦日后，征收方违约、毁约等，那么我们就可以拿着协议依法提起行政诉讼。如果征收方非要拿走，那么也建议被征收人采取合适的措施来保留双方口头上的约定，比如，录音、录像等。
四、拆迁协议，可诉
上面我们提到拆迁协议一旦签订，那么就产生了法律效力，任何人都不能违约、毁约，需要依照协议约定履行各自的协议义务，即不能反悔，必须履行。但是，如果拆迁协议是在对方的欺诈、胁迫等违法行为之下签订的，或是协议存在重大的不公平、不合理，侵害了被征收人合法权益，那么即使签订了补偿协议，我们被征收人也可以通过法律途径来确认该协议无效，或是撤销该协议。
根据《土地管理法》中的规定， 农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
另外，《农村土地承包法》中规定，宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。
以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。
荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。
从上面的法律法规中我们可以知道，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等是不可以通过家庭承包方式去承包的，而是需要能通过招标、拍卖、公开协商等其他方式承包。也就是说，如果村民或是开发商、企业想承包荒山、荒沟等发展种植业、养殖业等，则可以通过拍卖、招标等方式获得这些土地的使用权。
不过，一般情况下，本村村民则是享有优先权的，如果所要承包的荒山属于本村集体内，那么该村民则是可以优先承包的，其次才是外村村民、企业、单位、开发商。
【裁判要点】
被征地农民依法享有养老和医疗保险待遇的社会保障权。人民政府具有在辖区内依法建立被征地农民就业和社会保障制度的职责和落实失地农民的养老、医疗社会保障的统筹监管责任。因此，被征地农民社会保障待遇长期得不到落实，属于人民政府怠于履行法定职责。
——获第一届全国法院百篇优秀裁判文书
【裁判文书】
陕西省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）陕行终521号
上诉人（原审原告）邱土改，男，汉族。
被上诉人（原审被告）西安市人民政府，住所地陕西省西安市未央区凤城八路109号。
被上诉人（原审被告）西安市灞桥区人民政府，住所地陕西省西安市灞桥区纺一路1号。
上诉人邱土改因诉被上诉人西安市人民政府、西安市灞桥区人民政府不履行法定职责一案，不服西安铁路运输中级法院（2016）陕71行初218号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人邱土改，被上诉人西安市人民政府的委托代理人许林子，被上诉人西安市灞桥区人民政府的委托代理人范峥，被上诉人西安市人民政府、西安市灞桥区人民政府的共同委托代理人张保玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2004年6月7日，陕西省人民政府以陕政土批﹝2004﹞87号审批土地文件，同意将灞桥区十里铺、席王两个街道办事处米家崖等7个村集体土地共计162.7105公顷征为国有。原告所在的梁家街村在被征收的7个村子之一。2004年，原告所在的梁家街村村委会代表村民与其所在的席王街道办事处签订了征地协议。协议签订后，席王街道办事处按照协议约定的征地款支付方式，向原告所在的梁家街村村委会支付了征地款。原告和其家人于2006年年底，获得被征收土地的土地补偿费、安置补助费等征地补偿款，并整村异地安置。现原告认为其土地被征收后，十年来的长远生计、社会保障未得到落实，遂起诉提出如下诉请：一、请求法院判令两被告没有按市政发﹝2005﹞45号文件要求执行，行政行为违法；二、请求法院判令两被告按市政发﹝2005﹞45号文件履行职责，落实原告的养老保险、医疗保险。
另查明，2005年4月27日西安市人民政府制定市政发﹝2005﹞45号文件并于2005年7月1日起实施，该文件二保障范围和对象规定：“本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政辖区内，以及高新技术产业开发区（含长安工业园）、经济技术开发区（含泾河工业园）和曲江新区规划范围内，经有批准权的人民政府批准，由市国土资源管理部门实施统一征地后人均拥有耕地面积不足0.3亩符合撤村转户条件转为城镇居民的农业人员。城6区和3个开发区范围内在‘城中村’改造过程中符合条件转为城镇居民的农业人员适用本规定”。2005年8月5日，西安市人民政府制定市政办发﹝2005﹞170号《西安市人民政府办公厅转发市劳动保障局等五部门关于实施西安市建立被征地农民就业和社会保障制度的若干意见的操作规程的通知》（以下简称《操作规程》）并实施，该《操作规程》规定“根据《西安市人民政府关于印发建立被征地农民就业和社会保障制度的若干意见的通知》（市政发﹝2005﹞45号）精神，本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政辖区内，以及高新技术产业开发区（含长安工业园）、经济技术开发区（含泾河工业园）和曲江新区规划范围内，经由批准权的人民政府批准，由市国土资源管理部门实施统一征地后人均拥有耕地面积不足0.3亩，符合撤村转户条件并转为城镇居民的农业人员，城6区和3个开发区范围内在‘城中村’改造过程中符合条件并转为城镇居民的农业人员，属于保障范围和对象。为便于各部门工作，明确操作规程，为保障对象及时办理撤村后有关保障工作，特提出以下工作规程：一、被征地（包括已征地和新征地）村（组）符合被征地农民社会保障条件的，经村民委员会讨论通过后，由村委会向街道办事处提出农业人口转城市人口、撤村建居、养老保险、医疗保险和最低生活保障申请。二、街道办事处收到申请后，分别报请公安分局核定常驻人口数量，报区国土局核定剩余土地面积并计算人均土地面积。三、街道办事处根据区公安分局、国土局核准的意见，对符合保障条件的村(组)，制定相关方案报区政府审批，区政府批准后报市政府备案。”
一审认为，本案系原告邱土改请求法院判令两被告没有按市政发﹝2005﹞45号文件要求执行，行政行为违法，并请求法院判令两被告按市政发﹝2005﹞45号文件履行职责，落实原告的养老保险、医疗保险而提起的诉讼，其含有请求法院确认行政行为违法和要求行政机关履行职责两项诉求，其中要求两被告按市政发﹝2005﹞45号文件履行职责，落实其养老及医疗保险，应为其启动本案诉讼的主要目的。关于被告西安市人民政府提出的市政发﹝2005﹞45号文件已经在2010年7月1日废止，原告起诉早已超过了法定起诉期限的抗辩意见，本院认为该文件现在废止与否，不影响当时文件的有效执行，被告西安市人民政府制定的市政发﹝2005﹞45号文件于2005年7月1日起实施，原告邱土改及家人于2006年年底获得被征收土地的土地补偿费、安置补助费等征地补偿款并整村异地安置，但当时并未涉及医疗、养老保险等社会保障问题，市政发﹝2005﹞45号文件是行政机关内部下发的规范性文件，原告邱土改称其2016年7月才得知该文件并从网上查询打印，符合实际，且原告主要诉求为要求两被告履行职责，落实其养老、医疗保险，其启动本案诉讼并未超过起诉期限，故本院对被告西安市人民政府的上述抗辩意见不予支持。关于邱土改诉请判令两被告没有按市政发﹝2005﹞45号文件要求执行，行政行为违法，并请求判令两被告按市政发﹝2005﹞45号文件履行职责，落实其养老、医疗保险。根据市政发﹝2005﹞45号文件规定，由市国土资源管理部门实施统一征地后人均拥有耕地面积不足0.3亩符合撤村转户条件转为城镇居民的农业人员，城6区和3个开发区范围内在‘城中村’改造过程中符合条件并转为城镇居民的农业人员，属于保障范围和对象。而原告尚未转为城镇居民，与市政发﹝2005﹞45号文件保障范围和对象不符，且《操作规程》规定，办理社会保障的程序是被征地村（组）符合被征地农民社会保障条件的，经村民委员会讨论通过后，由村委会向街道办事处提出农业人口转城市人口、撤村建居、养老保险、医疗保险和最低生活保障申请，街道办事处收到申请后，分别报请区公安分局、区国土局核准，对符合保障条件的村(组)，制定相关方案报区政府审批，区政府批准后报市政府备案。由此可知，原告请求两被告按市政发﹝2005﹞45号文件落实其养老、医疗保险的诉求，其办理程序必须是其所在村（组）应符合被征地农民社会保障条件，并经村委会讨论通过后，由其所在村委会统一向街道办事处申请，由街道办事处报灞桥区公安分局、区国土局核准，并由灞桥区政府审批后上报西安市人民政府备案，原告才能享有养老、医疗保险。因此，原告的这一诉求是属于依申请由政府履行职责的行政行为，原告要获得养老、医疗保险，必须由其所在村委会统一向行政机关申请并经审核报批实现，原告未经其所在村委会统一申请，直接诉求两被告为其落实养老、医疗保险，不符合《操作规程》规定的办理程序，本院不予支持。被告灞桥区政府认为原告未按程序和市政发﹝2005﹞45号文件规定的条件依法办理不能享受社保的答辩意见，本院予以认可。综上，原告邱土改的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告邱土改的诉讼请求。案件受理费50元，由原告邱土改负担。
邱土改上诉称：（一）一审法院对市政发﹝2005﹞45号文件是否有效并未作出结论，此为漏判。（二）《操作规程》并没有下发至村委会，村委会又依据什么提出申请呢？（三）本案的诉讼请求是判令行政机关按文件的规定履行职责，落实上诉人的养老、医疗保险。一审法院故意或者无意将一个简单请求法院判令行政机关执行国家政策的案件复杂化，寻求以上不能成立的理由驳回上诉人的诉讼请求，导致行政机关对上诉人以及失地农民可以继续不执行国家政策的后果。综上，请求：1.撤销一审行政判决，重新裁判；2.判决两被上诉人不执行《西安市人民政府关于印发建立被征地农民就业和社会保障制度的若干意见的通知》（市政发﹝2005﹞45号）行政行为违法；3.判令两被上诉人按照市政发﹝2005﹞45号文件履行职责，落实上诉人的养老、医疗保险。
西安市人民政府、西安市灞桥区人民政府答辩称：（一）被答辩人依据市政发﹝2005﹞45号文件规定，认为答辩人不履行职责，并要求确认答辩人行政行为违法。这完全是被答辩人对﹝2005﹞45号文件的理解出现错误，该文第8条第3款“已征地农民参加养老保险所需费用由村集体经济组织和个人合理分担”之规定，被答辩人向社保部门交了多少费用，是否履行了缴费义务？被答辩人不能断章取义。（二）为了配合市政发﹝2005﹞45号文件的实施，配套的程序性规范性文件，对如何办理被征地农民就业和社会保障制度的程序，也作出规定。被答辩人不按程序和市政发﹝2005﹞45号文件规定的条件依法办理相关社保，可能永远不能享受社保。（三）社会保险是依申请履行的社会职责，上诉人如果不按程序申请，政府无法履行相关职责。综上，被答辩人由于自身原因，不按法定程序和义务办理社保。请求：驳回上诉，维持原判。
一审判决认定的事实与二审一致,本院予以确认。
本院认为：上诉人一审起诉时的诉讼请求为：1.判令西安市人民政府、西安市灞桥区人民政府没有按《西安市人民政府关于印发建立被征地农民就业和社会保障制度的若干意见的通知》（以下简称市政发﹝2005﹞45号通知）要求执行行政行为违法；2.判令西安市人民政府、西安市灞桥区人民政府（以下简称两被上诉人）按照市政发﹝2005﹞45号通知履行职责，落实养老、医疗保险。上诉人的诉讼请求虽然含有确认与履行职责两个诉讼请求，但其诉求的实质是请求两被上诉人履行解决其被征收土地之后的养老、医疗保险的职责。且如判决履行职责，其本身就包含了对不履行职责行为确认违法之意，故本案审查的重点即是：上诉人请求两被上诉人履行职责之诉能否支持。
首先，上诉人请求的事项，在实体法上是否具有请求权基础。根据本案查明的事实，上诉人系西安市灞桥区席王街道办事处梁家街村村民，该村集体土地于2004年经陕西省人民政府批准征收。2006年年底，上诉人和其家人获得土地补偿款。根据当时的相关规定，从《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）提出“劳动和社会保障部门要会同有关部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保障制度的指导意见”的要求之后，除《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发（2006）29号）、《劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》（劳社部发（2007）14号）之外，陕西省、西安市乃至西安市灞桥区人民政府均出台了相关的文件，对被征地农民的养老、医疗保险社会保障作出规定。其中，市政发﹝2005﹞45号通知就是上诉人起诉的主要依据。被上诉人西安市人民政府在一审时虽辩称该通知已被废止，但没有提供具体的废止文件目录，故该通知应为有效文件。2011年7月1日，《中华人民共和国社会保险法》正式施行。该法第九十六条规定：“征收农村集体所有的土地，应当足额安排被征地农民的社会保险费，按照国务院规定将被征地农民纳入相应的社会保险制度。”这表明被征地农民的社会保险制度正式上升为法律制度。由此可见，上诉人做为被征地农民，享有养老、医疗保险待遇的社会保障权，是应该得到保护的。
其次，上诉人是否向两被上诉人提出了申请。一般来讲，提起履职之诉，其前提是当事人应当向行政机关提出申请，行政机关拒绝履行或者逾期不作答复的，方能提起诉讼。而本案上诉人确实未提供证据证明其向两被上诉人提出过申请的事实。据此，是否可以认为上诉人的请求不成立呢？按照前述的《操作规程》规定，办理相关保障工作的工作规程是：一、被征地（包括已征地和新征地）村（组）符合被征地农民社会保障条件的，经村民委员会讨论通过后，由村委会向街道办事处提出农业人口转城市人口、撤村建居、养老保险、医疗保险和最低生活保障申请。二、街道办事处收到申请后，分别报请公安分局核定常驻人口数量，报区国土局核定剩余土地面积并计算人均土地面积。三、街道办事处根据区公安分局、国土局核准的意见，对符合保障条件的村(组)，制定相关方案报区政府审批，区政府批准后报市政府备案。四、区国土局、公安分局、民政局、劳动（人事劳动）保障局根据区政府的批准决定，按照工作职责实施相关工作。”根据这一程序，办理社会保障的程序是经村民委员会讨论通过后统一提出申请，同时还要经农业人口转城市人口、撤村建居等申请审核，涉及区国土局、公安分局、民政局、劳动（人事劳动）保障局等多个部门。而事实是被上诉人所在的村委会也未提出申请，这也是一审法院判决上诉人请求不能支持的理由之一。但不容忽视的是，在申请被征地农民养老、医疗保险时，还需经过对农业人口转城市人口、撤村建居的申请工作和相关部门审核的环节，这些工作的完成，因政策性强、环节多，不可避免地涉及对政策的理解、宣传、具体的操作和相关部门指导与配合。本案中，从征地到上诉人起诉，十年有余，无证据证明上述工作已经启动，究其原因，上诉人言之村委会从未见过市政发﹝2005﹞45号通知，其本人也是2016年在网上查到的文件，暂且不去考究上诉人的说法是否真实，至少两被上诉人没有对此作出明确合理的解释。这里存不存在相关行政部门对政府的文件宣传不到位？对落实被征地农民社会保障工作指导、协调、组织不力等问题？而这些工作应该是政府及相关部门主动为之的行为。因此，如果不考虑此类问题的复杂性，仅以村委会未申请就简单否定上诉人的请求，也许就会出现正如两被上诉人在答辩中所称的上诉人“可能永远不能享受社保”的情况。此外，对两被上诉人而言，尽管上诉人未曾向其提出申请，且也不是具体办理养老医疗保险手续的单位，但考虑到被征地农民的社会保障问题不仅关乎农民基本生存和生活水平，还关乎着社会的稳定和发展，尤其是本案所涉被征地农民养老、医疗社会保障问题长期未能解决，对此，作为辖区的政府和上一级政府不能坐视不管，应该引以重视，在各自职责范围内做好组织领导、督促其相关职能部门协调、指导基层集体经济组织做好申报工作以及相关的审核、审批工作，以使被征地农民的合法权益得到切实的保护。基于此，如前所述，不是上诉人的申请就能启动社会保障手续的办理，如驳回其诉请，可能会造成程序空转。故从有利于实质性解决问题考虑，本案处理与以往一般履职之诉的判断标准有所不同，实属综合考量之举。
最后，关于上诉人是否属于市政发﹝2005﹞45号通知中规定的办理保障范围和对象的问题。该通知规定“由市国土资源管理部门实施统一征地后人均拥有耕地面积不足0.3亩符合撤村转户条件转为城镇居民的农业人员，城6区和3个开发区范围内在‘城中村’改造过程中符合条件并转为城镇居民的农业人员，属于保障范围和对象。”一审判决认为上诉人现尚未转为城镇居民，与市政发﹝2005﹞45号文件保障范围和对象不符。对此，可以这样看，给被征地农民办理社会保障手续，是一项涉及多部门、多环节的系统工作，上诉人虽还未转为城镇居民，但鉴于转居这一工作是启动社会保障工作的一部分，因此，对该问题的解决，仍属于开展社会保障工作的一部分。上诉人农业人员身份未转变，不影响整个社会保障工作的启动。
综上，应该说，就一般履职案件而言，一审判决的处理是有道理的。但考虑到本案涉及此类问题的复杂性和长期未解决，由两被上诉人履行组织领导、协调、督促等职责，更有利于问题的实质性解决，对一审判决本院予以改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款二项之规定，判决如下：
一、撤销西安铁路运输中级法院（2016）陕71行初218号行政判决；
二、西安市人民政府、西安市灞桥区人民政府在本判决生效之日起60日内对邱土改请求的养老、医疗保险的社会保障问题作出相应处理或答复。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人西安市人民政府、西安市灞桥区人民政府承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦玉珍
审 判 员 徐 炯
代理审判员 王 鑫
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 崔 燕
来源：行政涉法研究
一、先审查补偿决定是否合法
（1）补偿决定是否是依据补偿安置方案作出
一般情况下，无论是征地补偿安置决定还是房屋征收补偿决定，其都是依据补偿安置方案作出的，所以在审查补偿决定合不合法时，要先审要补偿安置方案是否合法，比如审查补偿安置方案中有没有具体的补偿标准（包括房屋拆迁补偿标准、装修费、停产停业损失标准、过渡费的标准、安置补助费的标准等）以及安置方式、房屋、土地具体的情况等。
其次，要审查作出征收补偿决定时，征收项目是否符合相关的规划和计划、征收过程中有没有保障被征收人知情权、参与权、选择权等权利，有没有遵循“先补偿、后搬迁”等征收原则。
如果在拆迁过程中，存在上述任何一种情形，那么该征收补偿决定就是不合法的，此时作为被征收人则可以通过法律途径来撤销该补偿决定。
（2）补偿决定是否是按法定程序送达
由于拆迁关系着被征收人的切身利益，所以法律法规上对征收程序有着严格的规定，包括相关文件的公示、送达等都有着严格的法定程序，如果补偿决定未按照法律规定的程序送达，比如相关部门未以书面的形式送达给被征收人等，那作出该补偿决定的程序是否合法就有待商榷。
（3）补偿决定中的补偿标准是否合理
原则上来说，集体土地征收中，需要给予被征地农民合理、公平的补偿，保障被征地农民原有的生活水平不降低，长远生计有保障。国有土地征收中，被征收房屋价值的补偿是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。
所以，当收到补偿决定后，一定要先审查补偿标准是否合理，如果补偿标准确实过低，那么被征收人则是有权拒绝交出土地或是搬迁的。
二、及时启动法律程序
在收到补偿决定后，一旦对补偿决定不服，或是认为补偿决定中的内容不符合法律法规，侵害了自己的合法权益，违背了征收原则等，那么建议被征收人一定要尽快地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。
只有针对补偿决定提起行政诉讼，撤销了补偿决定，那么我们才有可能会有新的转机，才可能会有与征收方再次谈判、协商补偿的机会，从而以这种谈判的方式提高拆迁补偿。
第一章 总 则
第一条 为加强征地拆迁补偿安置工作，依法规范集体土地征收及房屋拆迁补偿安置行为，切实维护被征地农村集体经济组织及其成员（简称“被征拆人”）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2021〕3号）等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内集体土地征收和房屋拆迁以及其他地上附着物的补偿安置适用本办法。
国务院、省人民政府对国防、公路、铁路、水利水电工程、通信等建设涉及土地和房屋征拆补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条 市人民政府统一领导全市土地征收和房屋拆迁补偿安置工作。
各县（市）人民政府负责领导所辖行政区域内的土地征收和房屋拆迁补偿安置工作。
第四条 市自然资源行政主管部门统一管理和指导全市土地征收及房屋拆迁补偿安置工作，负责履行市辖区（含邵阳经济技术开发区）土地征收及房屋拆迁补偿安置工作的行政主体责任。
（一）贯彻执行督促落实国家和省、市征地拆迁补偿安置法律、法规、政策，适时提出征地拆迁补偿安置标准调整方案报市人民政府审定，完善征地拆迁工作规章制度。
（二）提请市人民政府审批同意发布《征收土地预公告》《征地补偿安置方案公告》《征收土地公告》。
（三）负责市辖区（含邵阳经济技术开发区）项目征地拆迁经费概算及实物量核准，并通知征拆实施主体执行。
（四）会同财政、审计部门监督征地拆迁补偿资金使用情况。
（五）组织召开市辖区《征收土地预公告》《征地补偿安置方案公告》听证会，负责征地拆迁行政复议、行政应诉等工作。
（六）负责组织委托具有资质的拆迁、拆除、评估、测绘等机构开展征地拆迁工作，对征地拆迁工作人员进行业务培训及管理。
县市自然资源行政主管部门负责管理本级人民政府所辖行政区域内的土地征收和房屋拆迁补偿安置工作。
第五条 市辖各区人民政府（含邵阳经济技术开发区管委会）是所辖行政区域内的土地征收及房屋拆迁补偿安置工作的实施主体，负责落实土地征收及房屋拆迁补偿安置的具体工作。
（一）宣传国家和省、市征地拆迁补偿安置法律、法规、政策。
（二）组织实施本行政区域征地拆迁补偿安置工作，包括宣传动员、现场调查、张榜公示、实施补偿、搬家腾地、现场清表等，分项目制定工作方案。
（三）负责征地拆迁过程中的群众信访和维护稳定工作。
（四）负责组织自然资源等部门对本行政区域内的房屋、其他建（构）筑物的合法性以及安置人员资格进行认定。
（五）负责本行政区域开展征地拆迁补偿安置工作廉政责任制的落实。
（六）监管本行政区域内被征地农村集体经济组织对征地补偿款的使用、分配及公开工作。
（七）负责对参与征地拆迁补偿安置工作各部门、各单位的目标考核。
（八）对征地拆迁相关工作经费进行依法依规管理和分配。
第六条 自然资源、住建、公安、发改、财政、人社、城管、司法、民政、水利、农业、林业、审计、卫健、市场监督、税务等部门应当按照各自职责，支持协助征收部门做好土地征收及房屋拆迁补偿安置工作。
第七条 遵循“依法征收、资金到位、安置先行、补偿规范”的原则。
土地及房屋征收补偿安置资金应当在实施征收前足额拨付到自然资源行政主管部门在财政开设的土地及房屋征收拆迁资金专户，实行专款专用，统一划拨和监管（含集体补助计提部分的划拨等）。资金未到位，不得发布《征收土地预公告》和《征地补偿安置方案公告》。
第八条 市、县（市）人民政府将拟征地项目依法报省人民政府或国务院审批前，自然资源行政主管部门应在拟征地的乡镇（街道）和村（社区）、组发布《征收土地预公告》，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证的权利等，告知被征拆人，并对拟征地范围内土地和房屋及其他地上附着物现状进行调查。被征拆人应配合调查，并对调查结果确认后签字或盖章。被征拆人拒不签字盖章的，可以采用照相、360°全景摄像等方式留存依据，并将调查结果予以公证，作为用地报批和实施征地拆迁补偿安置的依据。
第九条 自然资源行政主管部门在发布《征收土地预公告》的同时，应当书面通知当地住建、公安、城管、农业、林业、市场监督、税务等有关部门，自公告之日起，在拟征土地范围内暂停办理下列手续：
（一）新批宅基地和其他建设用地；
（二）审批改建、扩建房屋，土地转让及土地登记发证；
（三）办理户口的迁入，因出生、婚嫁、军人复退、大中专院校学生毕业及刑满释放等确需办理户口迁入的除外；
（四）改变房屋与土地用途，或以拟被拆迁房屋为经营场所办理工商、税务登记手续；
（五）特种养殖证；
（六）其他有碍土地征收及房屋拆迁补偿安置工作的手续。
暂停办理期限自征收土地预公告发布之日起，一般不得超过12个月，但国家、省另有规定的除外。暂停办理期限内，除市、县（市）人民政府批准外，其他任何部门擅自办理的相关手续，不得作为土地征收及房屋拆迁补偿安置的依据。
第十条 被征拆人或者其他权利人应当在《征收土地预公告》《征地补偿安置方案公告》规定的期限内，持土地权属证书、房屋产权证、他项权利证或其他证明材料到征收机构办理征地拆迁补偿登记手续。被征拆人或者其他权利人未如期办理征地拆迁补偿登记手续的，以征收机构的调查结果作为征地拆迁补偿依据。
第十一条 各县市区人民政府在实施房屋拆迁过程中，实行“三榜公示、两级审核”阳光拆迁工作机制：第一榜，公示被拆迁房屋及其户主家庭信息；第二榜，公示房屋拆迁补偿标准、补偿金额、安置方式；第三榜，公示房屋拆迁补偿（奖励）安置结果。在征地拆迁所属村、组张榜公示，每榜公示时间不少于5个工作日，公布监督电话，主动接受监督。第一级审核，在第二榜公示前完成，市辖各区由区人民政府（含邵阳经济技术开发区管委会）会同市征收部门实施，各县市由自然资源行政主管部门实施；第二级审核，在第二榜公示期满后进行，市辖各区由区人民政府（含邵阳经济技术开发区管委会）提请市自然资源行政主管部门审核，各县市由自然资源行政主管部门提请县市人民政府审核。审核内容为被征收房屋信息、补偿标准、补偿金额、安置方式的真实性、合法性和公正性，切实维护被征拆人的合法权益。
第十二条 对在土地征收及房屋拆迁补偿安置工作中作出贡献的单位和个人，市、县市区人民政府按有关规定给予表彰和奖励。
第二章 土地征收补偿
第十三条 征地补偿按照湖南省人民政府公布的征地补偿标准（附表一）执行。征收土地补偿面积按照水平投影面积计算。
第十四条 专业菜地、专业鱼塘是指经县级以上（含县级）人民政府或农业行政主管部门批准，且常年种植蔬菜或养殖鱼类水产并有相关配套设施的生产基地，青苗补偿费按附表二计算补偿。
第十五条 耕地青苗补偿费按附表三计算补偿。
第十六条 果树、经济林类青苗补偿费按附表四计算补偿。
第十七条 成片林、疏林、零星树木、竹类及经农林部门批准的苗木苗圃青苗补偿费按附表五计算补偿。水田、旱土上种植的苗木，如未经自然资源、农业、林业等部门批准，不属专业苗木种植地，按原地类青苗补偿标准计算补偿。
第十八条 茶叶青苗补偿费按附表六计算补偿。
第十九条 药材青苗补偿费按附表七计算补偿。
第二十条 被征收土地上的生产设施按附表八计算补偿。
第二十一条 土地征收补偿一般依据勘测技术报告的地类面积实施补偿。经有关职能部门批准的按批准地类实施补偿。
征地红线范围内地类现状与勘测技术报告不符的，经实地调查丈量后，由各县市区征收机构负责组织被征地集体经济组织、自然资源行政主管部门、业主单位共同确认调查结果。
第二十二条 征收土地范围内的坟墓需要迁移的，由自然资源行政主管部门发布迁坟公告，经征收机构核实后按附表九给予迁坟补助。超过迁坟公告规定期限未迁的坟墓，按无主坟处理。
第二十三条 征地补偿费及青苗补偿费统一支付给被征地集体经济组织，征地补偿费由集体经济组织依法依规分配，青苗补偿费由集体经济组织分配到户。对分配有争议的，由上一级人民政府协调处理。补偿后，集体经济组织及土地使用人应当在规定的期限内对青苗及附属设施予以处理；逾期未处理的，由征地单位处理。
第二十四条 被征地集体经济组织应当将征地补偿费收支、分配、使用状况纳入村务公开的内容。各级农业农村行政管理部门应对被征地集体经济组织征地补偿费的使用情况进行监督管理。
第三章 房屋拆迁补偿
第二十五条 各县市区人民政府应组织自然资源等部门按下列规定对被拆迁房屋进行合法性认定，并予以公示，公示时间不少于5个工作日。
（一）具有不动产权证的房屋，按不动产登记的面积进行认定。
（二）具有集体土地使用权证的房屋，按集体土地使用权证登记面积进行认定。
（三）具有建设用地批准书或其他合法权属来源的建房审批手续的房屋，按其审批面积进行认定。
对房屋合法性认定结果有异议的，被征拆人应当在公示之日起5个工作日内向县市区人民政府申请核查，县市区人民政府应组织相关部门调查核实后予以认定。
第二十六条 被拆迁房屋以合法性认定公示结果为依据，按房屋结构等级标准（附表十）进行补偿，房屋补偿标准按征收房屋补偿标准（附表十一、附表十二），分散迁建安置另给予宅基地调换、水、电、路、超深基础等补助（附表十三）。被拆迁房屋补偿到位后，由各县市区人民政府组织拆除，拆除费用列入征拆成本。房屋残值已包含在补偿费之内，不再另行补偿。
第二十七条 征收非本集体经济组织成员的房屋，其房屋位于城市规划圈内的，按房屋补偿标准补偿（附表十一），按合法房屋权证每证一人给予自购商品房补助费；其房屋位于城市规划圈外的，按房屋补偿标准补偿（附表十二），并另行支付宅基地使用权补偿费，补偿后不再安排宅基地。
第二十八条 有下列情形之一的，不予补偿：
（一）超过批准使用期限的临时建（构）筑物、有关批准文书中注明因国家建设需要应无条件拆除的临时建（构）筑物。
（二）拆旧建新房屋的批准文书中，明确要求应当拆除而未拆除的房屋。
（三）被认定为违法违章建（构）筑物。
第二十九条 拆迁合法住宅兼经营、生产房屋按下列规定补偿：
（一）有工商营业执照、拆迁前6个月纳税证明的合法住宅房屋兼营业用房，其营业用房按照同类房屋结构补偿标准增加60%的补偿，不再安置经营场地。上述二项必备手续每缺少一项，扣减增加补偿部分的1/2。商品和营业用具自行处理，不再另行补偿。
（二）有工商营业执照、拆迁前6个月纳税证明的合法住宅房屋兼生产用房，其生产用房按照同类房屋结构补偿标准增加45%的补偿（包括停产停业损失及设备拆除、安装、搬运等所需要的全部费用），不再安置生产场地。上述二项必备手续每缺少一项，扣减增加补偿部分的1/2。产品和生产用具自行处理，不再另行补偿。
（三）合法住宅房屋兼营业、生产用房的，按实际经营面积计算。
（四）依法批准的畜禽养殖用房，按同类房屋结构等级住宅房屋结构补偿标准（不含宅基地使用权补偿费、室内装修补偿费和奖励）增加20%补偿，不再安置养殖场地。
第三十条 征收经依法批准土地用途为工商企业的非住宅房屋，有工商营业执照、拆迁前6个月纳税证明的，按同类房屋结构等级房屋补偿标准（不给宅基地使用权补偿费）的补偿总额增加60%的补偿（包括停产停业损失及设备拆除、安装、搬运等所需要的全部费用），不再安置生产经营场地。
征收学校、幼儿园、医院、寺庙、教堂等公益事业用房，参照前款予以补偿。
第三十一条 被征拆人的过渡费和搬家费按应安置人员计算（见附表十四）。
安置房安置过渡费计算时间为18个月（含交付期12个月，装修6个月），集中迁建安置过渡费计算时间为24个月（含交付期12个月，建房和装修12个月）。如因安置责任单位原因，安置房或集中迁建安置地超过交付过渡期限的，安置责任单位应与被征拆人重新约定过渡期限，按双倍支付过渡费。
分散迁建安置过渡费计算时间为12个月。
货币安置过渡费计算时间为12个月。
安置房安置和迁建安置，计算两次搬家费。
货币安置计算一次搬家费。
征拆非住宅房屋不计算过渡费及搬家费。
第三十二条 被征拆人在规定期限内签订房屋拆迁补偿安置协议的，按被拆迁房屋合法建筑面积给予奖励。按签约期限分三个阶段计奖，第一阶段签约奖励每平方米300元；第二阶段签约奖励每平方米200元；第三阶段签约奖励每平方米100元，逾期不予奖励。在规定期限内搬家腾地的，按被拆迁房屋合法建筑面积给予每平方米200元奖励，逾期未搬家腾地的，不予奖励。
被征拆人选择货币安置方式并在规定期限签订房屋拆迁补偿安置协议的，按合法正房建筑面积奖励每平方米1000元。
第三十三条 市辖区被拆迁房屋室外生产、生活设施（不含围墙、堡坎）实行包干补偿，依据合法房屋和应安置人员计算，合法房屋每栋补偿20000元，应安置人员每人补偿3000元。围墙、堡坎参照本办法第二十条规定执行。
各县（市）合法房屋室外生产、生活设施补偿标准和方式由各县市人民政府制定，报市人民政府备案后实施。
第四章 征地及房屋拆迁安置保障
第三十四条 被征地农民的社会保障，按照邵阳市被征地农民社会保障相关政策规定执行。
第三十五条 房屋拆迁安置按照有关规定，采用货币安置、安置房安置和迁建安置。
货币安置是指对被征拆人的合法房屋按照本办法确定的房屋征收补偿标准征收后，由其自行购买商品房。
安置房安置是指对被征拆人的合法房屋按照本办法确定的房屋征收补偿标准征收后，由其选择购买政府提供的安置房，安置房价格由政府确定。
迁建安置是指对被征拆人的合法房屋按本办法确定的房屋征收补偿标准征收后，另行安排其宅基地建房。由征收单位统一集中安排宅基地的称集中迁建安置，由被征拆人依法申请宅基地的称分散迁建安置。
市辖区在国土空间土地利用总体规划内的集体土地上的房屋拆迁，实行货币安置、安置房安置。在国土空间土地利用总体规划外的房屋拆迁，实行迁建安置。
具体安置方式由征收单位根据情况在制定房屋拆迁补偿安置实施细则时确定。
新建安置房的用地应在实施房屋拆迁前依法批准，由县市区人民政府（含邵阳经济开发区管委会）负责统一组织建设。
补偿安置后，被征拆人及家庭人员再另行申请宅基地的，不予批准。
第三十六条 各县市区人民政府组织公安、征收机构及乡镇（街道）、村（社区）等对被安置人员资格按下列规定进行审定，并张榜公示，公示期为5个工作日，应安置人员认定以公示结果为准。
对安置人员资格审定结果有异议的，被征拆人应当在公示期内向市、县市区人民政府申请复核。市、县市区人民政府应组织相关部门调查核实。
（一）安置人员范围：
1.合法房屋产权人及户籍在册家庭人员，且享有本村集体经济组织成员权利并履行义务的。
2.本集体经济组织成员，现正在部队服兵役的士兵（不包括军官和12年以上的士官）、正在大中专院校就读的学生、正在服刑的人员。
3.持证人及持证人子女有下列情形之一的，可增加一个安置人员指标：
（1）属于独生子女的；
（2）已婚夫妇未生育的；
（3）达到法定婚龄未婚的。
4.法律法规和政策规定应予安置的其他人员。
（二）享有安置人员资格以征收土地预公告发布日期为认定截止日。
（三）有下列情形之一的，不计入安置人员范围：
1.在过往房屋拆迁中已补偿安置的人员；
2.未享有本村集体经济组织成员权利并履行义务的（含寄住、寄养、寄读、空挂户籍、继子女等人员）;
3.发布征收土地公告后突击迁入人员；
4.已死亡但未在公安部门注销的人员；
5.国家机关、事业单位、国有企业单位工作人员（不含临聘人员）。
6.非本集体经济组织人员（含城镇居民）通过继承等途径在征收土地范围内取得合法房屋的所有权人，或本集体经济组织成员通过继承等方式在征收土地范围内取得合法房屋，但在征收区域外另有合法房屋的所有权人。
第三十七条 被征拆人有多处合法房屋且不在同一宗征地范围内，其家庭人员只能享受一次安置。
第三十八条 对市辖区被征拆人自购商品房安置和购买政府建设或采购的安置房安置的给予购房补助。自购商品房补助标准为符合安置条件的被征拆人按50m2/人×2500元/m2计算，如市场普通商品房价格出现较大波动，将依据房产部门公布的普通商品房均价信息对自购商品房补助标准适时进行相应调整。购买政府安置房补助标准为符合安置条件的被征拆人按50m2/人×1500元/m2计算。被征拆人选择货币安置方式自购商品房的，购房补助直接发放到户；选择安置房安置方式购买政府安置房的，购房补助在购买安置房款中结算抵扣。
各县（市）安置补助标准及兑付方式由各县（市）制定，报市人民政府批准后实施。
第三十九条 实行迁建安置的房屋，原则上采取集中迁建安置，条件不允许的可采取分散迁建安置。分散迁建安置用地由村级组织负责调整。
（一）集中迁建安置：安置责任单位统一办理用地报批和工程报建手续，完成安置地三通一平（三通指通水、通电、通路，一平指场地平整）、基础到正负零。
（二）分散迁建安置：在符合土地利用总体规划和村庄建设规划的前提下，被征拆人按照农村村民住宅建设用地有关规定申请宅基地，办理相关手续后在规定的过渡期限内自行建房。
（三）同一被征拆人有多处房屋被征拆的，只安排一处安置地，被征拆房屋合法占地超出安置地面积的部分，另行支付宅基地使用权补偿费。同一被征拆人有多处房屋，其中一处被征拆，他处房屋已达到规定用地面积的，不安排安置地。
第四十条 符合安置条件的孤儿、“五保户”、一至五级残疾人及重大疾病人员，经县市区人民政府审核确定并予以公示后，给予每人30000元的困难补助。
第五章 法律责任
第四十一条  评估机构在征拆房屋、附属物等评估中违反规定、损害当事人利益的，依法给予相应处罚；造成损失的，承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 集体经济组织和个人提供虚假、伪造的房屋、土地、户籍、土地承包合同等证明材料或冒名顶替骗取征收补偿安置，煽动、组织参与闹事，谩骂、殴打征拆工作人员，无理阻碍征地及房屋拆迁补偿安置工作，影响社会稳定和依法执行公务的，依法追究民事、行政、刑事责任。
第四十三条 在征收土地预公告发布后的暂停办理手续期间、有关部门擅自办理相关手续造成损失的，乡镇（街道）对辖区内违法建设行为制止和查处不力、严重影响国家重点工程建设和公益事业建设的，依法追究责任单位和责任人的责任。
第四十四条 ;无正当理由未能按期交付安置房、安置地的，依法追究责任单位和责任人的责任。
第四十五条 未经市人民政府批准，擅自提高或降低补偿安置标准的，依法追究相关人员责任。
第四十六条 从事征拆工作的人员，在征拆工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，依法给予党纪政务处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 贪污、挪用、截留、私分补偿安置费用及有关土地规费的，由有关主管部门责令限期归还，对相关责任人员依法给予党纪政务处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十八条 对被征拆人补偿安置后，征地拆迁实施部门应收缴土地使用权证，办理注销登记；被征拆人拒不上缴的，由市、县（市）自然资源行政主管部门公告注销。
第四十九条 征地拆迁补偿安置费全额支付到位后，被征拆人应当在规定期限内搬迁腾地。拒不腾地的，由县级以上（含县级）人民政府依法责令限期腾地。逾期不执行的，申请人民法院强制执行。
在规定期限内未领取土地和房屋征拆补偿安置费，应当以被征拆人的名义专户储存。
第五十条 被征拆人不能与征收部门达成房屋拆迁补偿安置协议的，由自然资源行政主管部门进行调解，调解不成的由县级以上人民政府依法作出行政处理决定。
被征拆人对行政处理决定不服的，可以自行政处理决定书送达之日起六十日内向作出该行政处理决定的上级人民政府申请行政复议，或者六个月内向人民法院提起行政诉讼。行政复议或者行政诉讼期间不影响房屋征拆补偿安置工作的实施。
第五十一条 被征拆人对补偿项目和数额有异议的，应当在收到补偿结果之日起十五日内向当地自然资源行政主管部门书面提出核实申请。逾期提出的，按相关法律法规处理。
第五十二条 各县市区人民政府应当建立所辖行政区域内村级集体经济组织成员台账及被征拆人补偿安置情况的电子档案。
第五十三条 征拆项目实施中涉及政策未明确的或政策未覆盖的个案问题，实行市、县（市）人民政府集体研究决策机制，制定处理方案。县（市）人民政府集体研究制定的处理方案应报市自然资源行政主管部门备案。
第五十四条 农村集体经济组织成员成建制转为城镇居民后，因建设需要使用其剩余土地，涉及土地和房屋征收补偿安置的，按照本办法执行。
经批准使用国有农场、林场、牧场、渔场土地，以及乡（镇）、村（社区）公共设施、公益事业建设，乡镇企业使用集体所有土地，涉及土地和房屋及其他地上附着物征收补偿安置的，参照本办法执行。
第五十五条 县（市）人民政府如需结合所辖行政区域实际出台操作办法（细则）的，应报市人民政府同意后方可实施。
第五十六条 本办法自2022年1月1日起施行。原《邵阳市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》（邵市政发〔2018〕11号）同时废止。本办法施行前，已办理征地审批手续，并发布《征收土地公告》的，按原公告确定的标准执行；本办法施行前，已办理征地审批手续，但尚未发布《征收土地公告》的，按照本办法施行。
信息来源：邵阳市人民政府
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